Аукцион по продаже ЦУМа может не состояться из-за отсутствия заявок

На тендер по продаже площадей ЦУМа меньше чем за неделю до конца срока приема заявок пока не было подано ни одной. Об этом «Известиям» рассказал руководитель департамента по конкурентной политики Геннадий Дегтев. Несколько потенциальных инвесторов уже осмотрели выставленные на продажу помещения, но никто из них пока не выразил желания участвовать в торгах. При этом все, кто проявил интерес, хотят оставить нынешнего арендатора — «Торговый дом ЦУМ» (находится под контролем компании Mercury), но при этом поднять ставку аренды до рыночной. По словам чиновников, это можно сделать через суд. 

— Заявок пока не было подано, но осмотры проходят, — сказал Геннадий Дегтев. — Обращения, как правило, приходят от частных лиц. То есть к нам обращается конкретный человек, предоставляет свои паспортные данные и не говорит при этом, какую компанию он представляет.

27 марта мэрия выставила на торги семиэтажное здание ЦУМа 1906 года постройки («Универсальный магазин «Мюр и Мерилиз», общая площадь — 12,3 тыс. кв. м), а также помещения в здании 1974 года постройки, которые достались городу по условиям инвестконтракта с «Торговым домом ЦУМ»(их площадь — около 7 тыс. кв. м). Стартовая цена лота — 4,3 млрд рублей. Старое здание — объект культурного наследия. В новом здании возможна внутренняя перепланировка. Старое здание передано в аренду «Торговому дому ЦУМ» до 2045 года, помещения в новом — до 2022 года. Нынешняя ставка, которую платит арендатор городу, составляет 3,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Эксперты говорят, что это почти в 5 раз ниже рыночных ставок. Торги назначены на 30 апреля, а прием заявок заканчивается 27-го. 

Как рассказал источник, с момента объявления тендера потенциальные покупатели обращались с просьбой показать им помещения четыре раза. 

— Приходят частные лица, они стараются не раскрывать, из каких они компаний, — сказал источник. — Все говорят, что хотели бы оставить арендатора. Но, конечно, по рыночной ставке, а не по такой, как сейчас. Повышения ставки можно добиться с помощью индексации на коэффициент инфляции. Когда на роуд-шоу якобы потенциальные инвесторы вставали и говорили, что окупаемость проекта составит 103 года, — это провокация. Только при индексации ставки, как мы посчитали, окупаемость составит 15–20 лет. Также есть другие способы. Можно обратиться в суд и доказать, что переход помещений из собственности города в частную собственность — это существенное изменение обстоятельств. В этом случае возможно изменение условий договора и переход на рыночную ставку. Инвесторы это знают лучше нас.

Чиновники также объясняют потенциальным покупателям, что можно сделать с логотипом, если новый собственник окончательно «поссорится» с «Торговым домом ЦУМ».

— В России в каждом большом городе может быть свой ЦУМ, — сказал источник. — Соответственно, «Торговый дом ЦУМ» не может обладать эксклюзивным правом на название. Он зарегистрировал товарный знак — черное на оранжевом, но никто не мешает будущему собственнику помещений сделать похожий знак — написать буквы другим шрифтом и сделать, грубо говоря, оранжевое на черном или добавить другие элементы.

По словам заместителя управляющего партнера юридической фирмы «Городисский и партнеры» Владимира Бирюлина, новый собственник сможет зарегистрировать только такой товарный знак, который потребители не будут путать с логотипами «Торгового дома ЦУМ». Вопрос о том, насколько сходство сильное, решают эксперты Роспатента.

— Если новый собственник захочет сделать похожий товарный знак и просто поменяет оранжевый и черный прямоугольники местами, такой знак не зарегистрируют, — сказал эксперт.

При этом если в новом товарном знаке будет аббревиатура ЦУМ, «Торговый дом ЦУМ» может обратиться в суд.

— В базе данных Роспатента есть около десятка товарных знаков со словом ЦУМ. Несколько знаков принадлежат «Торговому дому ЦУМ», у них разные сроки действия — до 2021 года, до 2024 года, срок действия на один знак закончился в 2014 году, — сказал Владимир Бирюлин. — Остальные товарные знаки зарегистрированы в Курске, Екатеринбурге и других городах. Только у «Торгового дома ЦУМ» само слово ЦУМ является объектом охраны. Во всех остальных случаях слово просто присутствует на картинке, но не охраняется. Это значит, что теоретически «Торговый дом ЦУМ» может предъявить претензии, скажем, к екатеринбургской компании, заявив, что потребителей это вводит в заблуждение и они считают эту компанию филиалом московского магазина.

Эксперты согласны, что возможность изменить условия аренды через суд есть. Так, старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко считает, что шансы изменить ставку через суд на основании изменившихся обстоятельств — более 50%.

— Это наиболее эффективный путь, — сказал он.

Как сказано в Гражданском кодексе (статья 451), «изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». 

По словам Алексея Карпенко, есть еще несколько вариантов, как можно попытаться увеличить ставку.

— Новой собственник может воспользоваться статьей 3 договора аренды, — пояснил он. — Там сказано, что стороны обязаны раз в 5 лет переоформлять договор. На мой взгляд, данный способ не является оптимальным. Арендатор может возразить, что переоформление договора не обязательно подразумевает повышение арендной ставки. К тому же в Гражданском кодексе нет такого обязательства, как переоформление договора.

Также, по словам эксперта, покупатель может воспользоваться статьей 6 договора.

— В этой статье говорится, что если правительство Москвы принимает решение по своим коммерческим объектам во всем городе повысить арендную ставку, то «Торговый дом ЦУМ» также будет уведомлен и должен будет принять новую ставку, — сказал эксперт. — Но этот вариант также проблематичен.

Мэрия, по его словам, за прошедшее время несколько раз поднимала общую ставку, но «Торговый дом ЦУМ» не уведомляла, регулируя отношения с этим арендатором с помощью дополнительных соглашений.

— Новый собственник будет частным лицом, и сколько бы мэрия не пересматривала ставки, он к ней не будет иметь отношения, — сказал Алексей Карпенко. — Если дело дойдет до суда, у арендатора будут хорошие шансы на выигрыш.

По словам адвоката московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Руслана Конорева, судебная практика показывает, что добиться изменения условий договора по 451-й статье Гражданского кодекса «крайне сложно».

— Судом изменения допускаются в крайних случаях, — сказал юрист. — Если коммерсант купит объект, это будет значить, что он взял на себя все риски — он же читал договор, видел, какая ставка, и маловероятно, что в суде он добьется изменения договора.

По мнению эксперта, мэрии стоит сначала подготовить объект к продаже — самостоятельно пересмотреть договор с «Торговым домом ЦУМ», приблизить величину ставки к рыночной, а потом уже выставлять объект на продажу.

— Это было бы логично, потому что уже сейчас, если ставка намного ниже рыночной, это противоречит интересам города, он лишается доходов, — сказал юрист. — Либо мэрия может расторгнуть договор с арендатором — найти для этого основания в договоре. Сейчас мэрия вряд ли найдет покупателей на такой неподготовленный объект. 

Директор по корпоративным финансам RMG Арсений Даббах предположил, что мэрия могла уже делать попытки изменить ставку для Mercury, но стороны не договорились.

— Если появится претендент, вероятно, что стороны снова сядут за стол переговоров, — сказал эксперт.

По его словам, инвестор может играть роль козыря мэрии. Он отметил, что сделка, особенно учитывая текущую арендную ставку, может заинтересовать прежде всего саму Mercury. Также это может быть интересно конкурентам компании — например, Crocus Group (подконтрольна Арасу Агаларову) или Bosco (подконтрольна Михаилу Куснировичу).

— Для таких компаний в предложении есть дополнительные плюсы, потому что место можно назвать «прикормленным», тут концентрируется трафик покупателей luxery-сегмента, — сказал Арсений Даббах.

На торги, как считает эксперт, могут прийти и крупные девелоперы.  

— Enka (владельцы Шарык Тара, Синан Тара. — «Известия») недавно объявила, что хочет приобрести торговую недвижимость, для AFI Development (подконтрольна Льву Леваеву. — «Известия») это традиционный сегмент, — перечисляет он.

Также, по словам эксперта, можно предположить, что предложение может заинтересовать Сулеймана Керимова и других крупных бизнесменов.

Председатель совета директоров аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha Павел Гагарин отметил, что с таким долгосрочным обременением мэрия еще ни разу не продавала объекты частным компаниям.

— Были продажи, где обременения были на 10 или 5 лет, — сказал он. — Но нет такого договора, который бы нельзя было расторгнуть, опираясь на те или иные обстоятельства. Опытные юристы могут это сделать, могут пересмотреть условия договора. 

В пресс-службе Mercury сообщили, что компания, как и ТД ЦУМ, не дает комментариев на темы, связанные с продажей площадей ЦУМа. 

Компания Mercury была основана в 1993 году Леонидом Фридляндом и Леонидом Струниным. Она владеет также бутиками в Третьяковском проезде и торговым центром «Барвиха Luxury Village» на Рублевке.