Московский рынок ритейла

Хорошо, но мало

По данным Мосгоркомстата, в прошлом году в торговую недвижимость города было инвестировано около $450 млн и введено в эксплуатацию свыше 600 тыс. кв. м новых торговых площадей, а до конца 2003 года будет построено еще около 900 тыс. кв. м.

Наиболее значимыми проектами, реализованными в 2002 году, стали торговый центр "Мега" (150 тыс. кв. м); первый проект торгово-развлекательного комплекса западных архитекторов в Москве "Атриум" (100 тыс. кв. м), построенный российским девелопером "Ингеоком"; пилотный проект AVA AG в России - Marktkauf (86 тыс. кв. м); торгово-развлекательный центр "Рамстор-Сити" (70 тыс. кв. м), где одним из якорных арендаторов выступает первый в России 3D-кинотеатр IMAX; торговый центр моды "Крокус-Сити" (61 тыс. кв. м); первый проект в Москве девелопера Immochan (Франция) - Auchan-I (39,6 тыс. кв. м); торгово-развлекательный центр "Золотой Вавилон" (38 тыс. кв. м) с якорными арендаторами - первым гипермаркетом сети "Перекресток" (10 тыс. кв. м) и многозальным кинотеатром "Люксор" и региональный торговый центр "XL-I" (32 тыс. кв. м).

По данным компании Stiles&Riabokobylko, в прошлом году было построено более 18 центров общей торговой площадью 345 тыс. кв. м. А открытие в этом году еще 15 точек (из которых около трети находится в пределах Садового кольца, а остальные - в западной части города) должно увеличить торговые площади на 450 тыс. кв. м.

Несмотря на это сегодня московский рынок торговой недвижимости по-прежнему характеризуется сильным дефицитом торговых площадей. По данным компании Penny Lane Realty, спрос на качественные помещения растет ежегодно на 10-15% и в 2002 году он превышал предложение примерно в три раза. В итоге сейчас на 1000 жителей Москвы приходится менее 50 кв. м в современных торговых центрах, в то время как в европейских столицах эти показатели значительно выше (от 150 кв. м в Берлине до 400 - в Париже).

Определенные надежды внушают глобальные планы столичных властей. Так, согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице планируется построить около 8 млн кв. м торговых площадей, из которых 6,3 млн кв. м составят крупные центры. Таким образом, общее количество территорий для ведения розничной торговли в Москве возрастет с нынешних 4,7 млн кв. м до 14 млн кв. м.

Зарубежная экспансия

Сегодня активные финансовые инвестиции в торговый сегмент осуществляют не только крупные девелоперы, но и ряд компаний, далеких от торговой деятельности. Это банковские структуры, промышленные холдинги и сырьевые компании. Их привлекает то, что инвестиции в торговую недвижимость не только быстро окупаются, но и приносят неплохую прибыль. По данным экспертов компании Stiles&Riabokobylko, средняя доходность от сделок в 2002 году составила от 17-20% в торговых центрах до 20-23% на улицах.

С приходом в Россию транснациональных игроков и укреплением позиций отечественных, основное влияние на отечественный торговый рынок оказывают "сетевики". По информации Penny Lane Realty, к апрелю 2003 года в Москве функционировали 34 продовольственных и 40 непродовольственных розничных сетей. Несмотря на то что пока первые места в списке лидеров розничной торговли удерживают российские компании, иностранные игроки с каждым годом уделяют местному рынку все больше внимания. За последние два года в столицу пришли мировые лидеры розничной торговли: Metro, Auchan, Spar и Marktkauf.

Немецкая компания Metro, уже открывшая в столице три гипермаркета мелкооптовой торговли формата Cash&Carry, в ближайшие несколько лет собирается направить на строительство магазинов в России $150 млн. Французский розничный игрок Auchan, уже имея два гипермаркета, планирует открытие еще одного, а также инвестиции порядка $300 млн. Однако по активности освоения столичных торговых просторов безусловным лидером является турецкая "Рамэнка", у которой в Москве более десятка супермаркетов и четыре торговых центра. Немецкая компания AVA AG, открывшая в Москве гипермаркет Marktkauf, планирует инвестировать в ближайшие 10 лет порядка 100 млн. евро. Голландская сеть супермаркетов Spar, имеющая в столице 9 торговых точек, планирует до конца года довести эту цифру до 20. Шведский мебельный гигант IKEA, прививший новый для российского рынка формат - молл, также имеет самые серьезные планы по продвижению своего бизнеса в России.

На очереди появление крупнейших сетевых операторов Obi, Media Markt и RealВ, которые должны выйти на российский рынок в этом году. Несколько крупных западных ретейлеров, специализирующихся на торговле продуктами питания и товарами для дома, также рассматривают возможность выхода на наш рынок. Не исключено, что скоро в Москве появятся магазины брендов: Kinostar, Leroy Merlin, ZARA, Douglas Rivoli, Tatuum, Reserved, Ваtа, Karen Millen, Accessorize, Walking, Lush. Вместе с тем известно, что Тesco, Kesko, Casino, Carrefour и Royal Ahold, несмотря на пристальный интерес к российскому рынку, выжидают и оценивают все возможные плюсы и минусы от своей деятельности в России.

В поисках лучшего формата

Сегодня наибольший интерес у операторов рынка вызывают улицы и переулки, расположенные в историческом центре города. Здесь открываются дорогие бутики и небольшие магазины, ориентированные на торговлю одеждой, обувью, аксессуарами, ювелирными изделиями и сувенирами. По данным Penny Lane Realty, наибольшей популярностью в Москве пользуются: Никольская улица, Столешников и Камергерский переулки, Третьяковский проезд и Кузнецкий мост. Торговые зоны со множеством дорогих магазинов и ресторанов обычно формируются поблизости от основных транспортных магистралей и пересадочных узлов. Наиболее показателен в этом плане район Бульварного кольца, где прослеживается тенденция к размещению крупных объектов розничной торговли типа "гипермаркет" или "торговый центр". При этом все чаще расширение торговых площадей происходит за счет строительства новых супермаркетов и переоборудования неиспользуемых производственных помещений под торгово-развлекательные центры.

В спальных районах наиболее востребованы малые формы современной торговли - небольшие торговые центры (до 5 тыс. кв. м) и "магазины рядом с домом" ("convenience store") площадью 500-700 кв. м. Именно последний формат магазинов активно осваивают крупные продуктовые торговые сети эконом-класса ("Копейка" и "Пятерочка").

Пока западные операторы еще полностью не развернули свой бизнес в России, местные ритейлеры торопятся занять все ниши рынка розницы: гипермаркеты, супермаркеты и "convenience store". Например, компания "Седьмой континент", известная прежде своими супермаркетами, предполагает развивать сразу несколько форматов торговли: от гипермаркетов "Мосмарт" в Москве и "Росмарт" в регионах до создания сети "convenience store". Также о намерении строить гипермаркеты заявили владельцы сетей "Перекресток", "Петровский" и "Пятерочка".

Все большую популярность приобретает рассчитанный на массового покупателя формат универсальных магазинов department store с большим ассортиментом промтоваров различных категорий. Сейчас в этом торговом формате работает финская компания "Stockmann", которая планирует в 2004 году открыть универмаги в двух торговых комплексах "Мега". В ближайшем будущем по такой схеме хочет вести свою деятельность корейская группа Lotte, наметившая строительство в столице 26-этажного торгово-делового комплекса.

В прошлом году в столице появился и первый пауэр-центр, особенностью которого является наличие нескольких якорных операторов и небольшой торговой галереи. Пионером этого нового для России торгового формата стал отечественный пауэр-центр "Веймарт" (31 тыс. кв. м), где в качестве якорных арендаторов выступили участники пула "Шесть Семерок".

Фактор цены

Привлекательность для торговых компаний центра города и главных магистралей основана на том, что здесь базовые ставки аренды и продажи менее всего подвержены колебаниям, хотя и остаются одними из самых высоких (см. гистограмму 1). Это Столешников переулок, Кузнецкий мост, Новый Арбат, Тверская улица, Кутузовский, Ленинский и Ленинградский проспекты, район Садового и третьего транспортного колец, где в роли наиболее активных арендаторов выступают магазины модной одежды, аксессуаров и рестораны. Величина базовой ставки аренды на этих торговых улицах сейчас колеблется в пределах $1-3 тыс. за кв. м. По данным компании Stiles&Riabokobylko, общее предложение по лучшим торговым коридорам оценивается в 450 тыс. кв. м при уровне свободных помещений от 7 до 9%. (Соотношение предлагаемых и занятых площадей можно оценить по гистограмме 2.)

Сегодня арендные ставки в столичных торговых центрах превышают среднеевропейский уровень. Однако эксперты уверены, что по мере стабилизации рынка они будут падать. Основанием для подобных утверждений служит снижение стоимости помещений, изначально не соответствующих современным форматам торговли. Одна из причин - увеличение предложения качественных площадей, доля которых в торговых центрах и на основных улицах города составляет около 40%. Зато практически не подверглись изменению ставки по "стрит-ритейлу" (торговые площади, находящиеся во встроенно-пристроенных помещениях на первом и цокольном этажах жилых и общественных зданий). В среднем по Москве они составляют $800-900 за 1 кв. м в год.

В компании Stiles&Riabokobylko отметили следующую тенденцию. В лучших торговых центрах в прошлом году рост базовых арендных ставок составил 5-6% (в среднем $1394 за 1 кв. м в год), в то время как в торговых центрах за пределами Садового кольца они продолжили снижаться (около $800 за кв. м в год).

Арендаторами выплачивается фиксированная арендная плата плюс процент от оборота предприятия (в среднем 4-5% для крупных супермаркетов, 15-20% - для магазинов, специализирующихся на продаже одежды и обуви, и более 20% - для точек, торгующих ювелирными изделиями). К этому следует добавить эксплуатационные расходы - порядка $80-150 за 1 кв. м в год в торговых центрах.

Скоро в продаже

Несомненно, потенциал торгового рынка столицы очень велик и еще рано говорить о его насыщении. Особенно если учесть, что все больше крупных международных ретейлеров, специализирующихся на торговле продуктами питания, товарами для дома и бытовой техникой, ищут возможность выхода на российский рынок. Ситуация с дефицитом качественных торговых площадей должна несколько улучшиться после введения в эксплуатацию ряда крупных объектов. В числе наиболее интересных проектов можно назвать турецкий торговый дом "Тобтим" в Среднем Овчинниковском переулке, новый "Гранд" и "Мега-II" на Ленинградском шоссе в Химках, "Веймарт-II", Auchan на Можайском шоссе, "Квадро" на пересечение Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе, досуговый комплекс "Арбат, 8-10", дизайн-центр Dream House, "Новинский, 31" на Новинском бульваре, "Центральный телеграф" на Тверской и ряд других объектов.