Рынок торговых центров в ожидании "оттепели"

Причиной этого является активное развитие розничного сегмента, где ежегодный прирост за последние три года составил около 30 %. Как отмечают специалисты рынка, развитие розницы происходит как за счет активности национальных операторов, так и за счет прихода иностранных торговых сетей. Сейчас на рынке уже работают такие иностранные сети, как "Патэрсон", Billa, Metro Cash & Carry, Spar. Заявили о своем желании выйти на рынок "Пятерочка", IKEA, Migros, Hit, VP Market, затем можно ожидать более сильных игроков - Auchan, Carrefour, Wal Mart и др. Тем не менее, украинские операторы торговли до сих пор сохраняют лидерство на рынке розничной торговли.

Предложение идет на убыль

Объем рынка торговой недвижимости Киева на сегодняшний день, по словам генерального директора компании "Астера" Джеффри Кокса, составляет до 350 тыс. кв. м профессиональных торговых площадей. В 2005г. было запланировано введение в эксплуатацию около 150 тыс. кв м, однако открылся только один крупный объект "Арена Сити" в Бессарабском квартале, общая площадь которого - 14 тыс. кв м, торговая - 8 тыс. кв. м).

К вводу в минувшем году был заявлен еще один крупный объект торговой недвижимости общей площадью 28 тыс. кв. м по ул. Тростянецкая, 1а, открытие которого перенесли на 2006 г. На неопределенный срок отложена реализация еще двух проектов, заявленных к сдаче на этот год: торговых центров по ул. Григоренко, ул Милославская, 316 и спортивно-торгового комплекса по ул. Мечникова, 8.

Перенесение сроков введения в эксплуата¬цию торговых объектов вызвано, прежде всего, сложностями в оформлении проектной документации и получении прав собственности на земельные участки. Кроме того, некоторые собственники торговых объектов сознательно объявляют сроки сдачи раньше реального времени с целью привлечения большего внимания к проекту. Поэтому многие запланированные на 2005г. объекты были перенесены на текущий год.

В целом предложение профессиональных торговых площадей в ТЦ в Украине за 2005г было незначительным и повлияло только в сторону дина¬мики роста арендных ставок на будущие проекты. Рынок торговой недвижимости Киева сегодня представлен следующими форматами торговые комплексы, гипермаркеты и супермаркеты, дискаунтеры, объекты стрит-ритейл

Рынок в руках арендодателя

На данном этапе рынок торговой недвижимости, по мнению руководителя проектов консалтинговой компании "Диалог-Классик" Романа Шкурата, находится в положении "рынка продавца", то есть ценообразовательную политику диктует владелец недвижимости, не утруждая себя какими-либо объяснениями по формированию той или иной арендной ставки. "Ведь не секрет что качество многих торговых центров уступает западным аналогам, а арендные ставки значительно превышают их. О таких подходах к формированию арендной ставки, как ставка в привязке к обороту, арендодатель даже слышать не желает. Такая ситуация может продолжаться до тех пор, пока спрос на торговые площади будет превышать предложение, а конкуренция между торговыми объектами будет невысокой", - говорит Р. Шкурат

Как утверждает член наблюдательного совета "Нест-Ханнер" Сергей Овчинников, новые форматные проекты в Киеве показали, что даже крупные сетевики готовы к переговорам по арендным ставкам, явно превосходящим все подписанное в последние годы. Более мелкие компании становятся заложниками этой ситуации и вынуждены соглашаться на предельные для себя цифры при желании попасть в проект. Также сильно повысилась аренда в региональных проектах, никого уже не удивляют ставки в 70 дол. (площадь в стандартном магазине одежды) в форматном региональном центре. Сложившаяся ситуация на рынке благоприятна для девелоперов, которые постараются максимально извлечь выгоду для себя из ситуации с "перегретым" спросом. За 2005 г. ставки аренды в Киеве увеличились на 8-15 %, при этом граничные их пределы остались на том же уровне Ценовая политика на арендные ставки в текущем году, по словам генерального директора Киевского представительства Украинской риэлторской группы ООО "Траектория" Сергея Клименко, будет постепенно прогрессировать. Например, стоимость аренды торговых площадей в зо¬нах высокой деловой активности в январе сего года составляла: в центре города - 45-49 дол./кв. м., в приближенных к центру районах - 28-38 дол./кв. м., в остальных районах - 25-28 $/кв. м., в зонах средней деловой активности - 15-24 дол./кв. м., в зонах низкой деловой активности - 6-17 дол./кв. м. В феврале текущего года прослеживалось небольшое повышение арендных ставок - максимум на 3-5 %, такая же тенденция, считает эксперт, будет наблюдаться  на протяжении всего года.

С учетом ценообразующих факторов, будущее снижение арендных ставок, по мнению Д. Кокса, будет неоднообразное. Ожидать снижения арендных ставок можно в тех торговых объектах, которые меньше соответствуют современным требованиям и характеризуются мелкой нарезкой площадей, узкими проходами, некачественным подбором арендаторов, завышенными арендными ставками, неправильной моделью планировки. В то же время, некоторое повышение арендных ставок можно ожидать в современных торговых объектах, построенных на основе грамотного концептуального подхода и профессионального менеджмента. Также характер изменения цен будет зависеть и от месторасположения объектов.

Формат требует четкости

Если говорить о профессиональных торговых центрах, то совершенно очевидно, что в настоящее время они весьма разнообразны, и отнести их к общепризнанным форматам очень сложно, что объясняется молодостью рынка. По мнению экспертов, в Украине практически не развита линейка форматов торговых центров. Незанятых ниш еще довольно много. По параметрам насыщенности торговыми площадями наша столица, не говоря уже о регионах, отстает от крупных городов Центральной Европы и России.

В мировой практике существует несколько классификаций торговых центров, где все форматы соответствуют определенным критериям: размеру, целевому рынку, конфигурации помещений, составу арендаторов и др. Одним из критериев классификации является зона влияния торгового центра. По этому признаку они подразделяются на четыре основные типа, микрорайонные (convenience centers), районные (neighborhood centers), окружные (community centers), региональные (regional centers). Иногда выделяются суперокружные и суперрегиональные торговые центры.

Другая классификация торговых центров основана на определении якорных арендаторов. Согласно ей можно выделить следующие ТЦ: specialty centers (специализированный торговый центр), festival center (фестивальный торговый центр), power center (пауэр-центр), fashion center (торговый центр моды), outlet center (аутлет-центр), off-рriсе center (дискаунт-центр), retail-entertainment center (торгово-развлекательный центр), торгово-общественный центр.

Также можно выделить такие форматы, как strip commercial, который выражается в виде strip center и convenience center (центр товаров первой необходимости), lifestyle center (многоцелевой ТЦ, представленный широким кругом развлечений и подборкой стильных и модных магазинов) и town center (торговый городок).
К сожалению, в Украине отсутствует классификация торговых центров, поэтому консультанты вынуждены пользоваться западными аналогами. При разработке концепций торговых и торгово-развлекательных центров игроки рынка часто обращаются к общепринятой классификации Urban Land Institute (США), но по возможности стараются ее не применять, т. к. она не совсем совмес¬тима с украинскими реалиями. Тем не менее, отдельные определения и характеристики очень ценны, поэтому адаптируются игроками к особенностям развития отечественного рынка. На самом деле в Украине просто не хватает торговых центров. Нельзя сказать, что перенасыщен хотя бы один сегмент торговой недвижимости. Поэтому развитие форматов ТЦ в Украине напрямую зависит от компаний, которые их разрабатывают, поскольку именно они на основании своего опыта рекомендуют инвестору, что именно будет наиболее эффективно работать на данном участке.

Каждый из существующих форматов пред¬ставлен на рынке Украины в виде будущих проектов, которые, к сожалению, еще нельзя увидеть воочию. До 2010г. все заявленные проекты во всем многообразии, безусловно, выйдут на рынок, и можно будет оценить по достоинству качество работы консультанта и те особенности, которые характеризуют каждый из форматов.

Акцент на развлечения

Как прогнозируют эксперты, рынок торговой недвижимости будет и в дальнейшем активно развиваться. При этом, возможно, что доходность его несколько снизится, по сравнению с начальной стадией развития. Будут появляться и реализовываться проекты более высокого уровня. Заметно усилится тенденция специализации и концептуализации торговой части, перехода девелопмента к мультиформатности (включение в комплекс офисных, гостиничных и даже жилых площадей) и акцент на развлекательном секторе.

Приход иностранных сетей, по мнению Р. Шкурата, напрямую повлияет на количественные и качественные изменения рынка. Например, выход на рынок компании IKEA и реализация только одного ее проекта "Мега" увеличит рынок более, чем на 100 тыс. кв. м, т. е. примерно на треть его объема (в сегменте ТЦ и ТРЦ). Качественные изменения на рынке также неизбежны, т. к. для эффективной конкуренции национальным сетям нужно будет повышать стандарты управления, организации и обслуживания, приравниваясь к зарубежным аналогам. Это, по мнению эксперта, ожидается в сред¬несрочной перспективе (три-пять лет).

Помимо этого, приход иностранных инвесторов, по словам маркетолога компании "Медиатек" Евгения Коломийца, отразится на требованиях, предъявляемых не только к расположению, архитектуре и дизайну тех или иных объектов коммерческой недвижимости, но и к уровню их технического обеспечения. В последнее время со стороны различных объектов коммерческой недвижимости можно отметить увеличение спроса на оснащение системами визуализации информации и системами централизованного управления электронным оборудованием. Это естественные процессы, которые никак нельзя обойти стороной.

Регионы стали активней

В отличие от столицы в регионах наблюдается более активное развитие рынка торговой недвижимости. Как отмечают специалисты, увеличение количества торговых центров в регионах вызвано повышением уровня доходов населения, а также желанием киевских операторов развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом.

В прошлом году достаточно много объектов было доведено до фазы сдачи в аренду и/или успешно сдано в Днепропетровске. Среди них - "Европа-центр", "Вавилон", "Мост". Отмечается активная политика по продвижению регио¬нальных проектов группы "Караван". Спрос на площади в Харькове и Днепропетровске настолько превысил ожидания, что компания сейчас серьезно рассматривает вариант достройки второго этажа в этих проектах. К сожалению, откроются они не скоро, в конце 2006 - начале 2007 гг. Из наиболее значимых проектов, намеченных к открытию в 2006-2007 гг. можно отметить ТРЦ "Караван" в Харькове и Днепропетровске, "Мост" и "Европа" в Днепропетровске, "Донецк-сити центр" в Донецке.