Итоги 2011 года на рынке ипотеки: "петля затягивается"

По оценкам аналитического центра Penny Lane Realty, за прошедшие 11 месяцев работающие в России банки выдали ипотечных займов на сумму порядка 540 миллиардов рублей. До исторического минимума снизились ставки по ипотеке в рублях - с 12,7% до 11,9%,  а ставки по кредитам в валюте опустились с 11% до 10,4%. По данным АИЖК, сократился также и объем просроченных платежей, а средний размер кредита по сравнению с 2010 годом, напротив, существенно вырос: с 1,24 млн. рублей до 1,39 млн. рублей, то есть на 12,1%.

«На протяжении примерно 8 месяцев, вплоть до конца лета банки словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку самой доступной, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. - Первые три квартала 2011 года ознаменовались настоящей гонкой за увеличением объемов кредитования».

Один из маркетмейкеров рынка, «Сбербанк» запустил акцию «888», стремительно завоевшую популярность у заемщиков: по рекордно низкой ставке (8% в рублях) предлагался кредит на срок 8 лет, а заявки рассматривались всего за 8 дней. Ноу-хау от АИЖК стало тестирование уникальной для российского рынка программы «обратной ипотеки». Суть предложения: агентство выдает кредиты пожилым людям под залог принадлежащего им жилья, а после смерти заемщика банк получает в собственность его квартиру, либо, как вариант, с долгом рассчитываются наследники умершего. «Московское ипотечное агентство» порадовало клиентов новой программой «Выкуп долей и комнат», позволяющей владельцам долей стать единоличными хозяевами квартир. «Расщедрились» и «Алтайэнергобанк» с «Росевробанком», предложившие ипотеку с первоначальным взносом 0% на квартиры в жилых комплексах эконом класса - «Бутово Парк», «Солнцево Парк» и «Катюшки».

«Однако при ближайшем рассмотрении шквал позитивных новостей - не более, чем маркетинговый инструмент, - уверен Роман Строилов. - Программы с, казалось бы, низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения. Банкиры прекрасно понимают, что объем кредитов, выданных «с дисконтом», при заданных условиях будет невелик. В тоже время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70% населения».

«Игрой цифр» называет эксперт и данные АИЖК о снижении доли просроченных платежей. По словам Романа Строилова, «в 2011 году просрочек вовсе не стало меньше, просто суммарный объем выдаваемых кредитов возрос, и на его фоне объем долгов перед банками выглядит менее значительным. К тому же, среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней, и на 1,3% - с просрочкой свыше 180 дней».

Пытаясь защитить заемщиков, Госдума в декабре 2011 года значительно изменила законопроект «О залоге». По новым правилам банк больше не может потребовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость гораздо меньше суммы накопившегося долга. Новшество, как отмечает Роман Строилов, не столько защитит заемщиков, сколько может привести к повышению ставок по кредиту и увеличению размера первого взноса при покупке жилья.

На возможность подорожания ипотеки уже в ближайшей перспективе указывают сразу несколько факторов. Во-первых, сегодня на ипотечном рынке, по сути, конкурируют лишь три маркетмейкера: АИЖК, «Сбербанк» и «ВТБ24». «Сбербанк», стремясь расширить свои позиции, в декабре разослал предложения о выкупе ипотечных портфелей российским банкам, входящим в топ-30. «С ипотечного рынка постепенно «вымываются» некогда сильные игроки, - отмечает Роман Строилов. - Понятно, что чем ниже конкуренция, тем хуже условия предложений, а с глобальной точки зрения, это пагубно влияет и на всю банковскую систему в России, и на инвестиционный климат».

Еще один тревожный сигнал - за 2011 год Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле - до 8,25%. Ранее на протяжении почти двух лет ставка стабильно снижалась, ее рост в 2011 году указывает на то, что ипотечные кредиты вновь подорожают.

«Паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся в августе, пока не оказала существенного влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, - отмечает Роман Строилов. - Но даже незначительные корректировки программ, отказ от ряда распиаренных ранее спецпердложений говорит о том, что уже скоро «ипотечная петля» может затянуться».

Например, АИЖК уже повысило ставки по одной из своих ипотечных программ «Стимул» до 6,6-9,5% годовых в рублях вместо ранее действовавших 7-8,75%. «Сбербанк» в IV квартале увеличил ставки сразу по двум жилищным программам: «Гараж» и «Строительство жилого дома» - на 0,5-0,75% годовых в рублях. В сентябре «Сбербанк» свернул набравшую популярность программу «8-8-8», а с нового года закончится действие еще одного востребованного предложения -  «В десятку!». Другой ключевой игрок на рынке ипотеки - «ВТБ» - пока не поднял ставки, но официальный представитель структуры уже выступил с заявлением о том, что в будущем году стоимость рисков в РФ по долгосрочным кредитам вырастет с нынешних 100 базисных пунктов до 150-180 пунктов.

«Сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, чутко реагируя на общемировую экономическую ситуацию, политическую обстановку в стране и другие факторы, - отмечает Роман Строилов. - Увы, сегодня даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики (об этом свидетельствует нежелание выдавать длинные кредиты на 10-15 лет на доступных условиях). Вероятность того, что уже в 2012 году рынок ожидает повышение процентных ставок и ужесточение условий андеррайтинга, очень высока».