Согласование перепланировки в многоквартирном доме под магазин

Пройти согласование перепланировки и переустройства нежилого помещения в МКД под магазин помогут специалисты компании «Смарт Вэй». Телефоны для связи 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб)

Обустройство пандуса, размещение системы вентиляции на фасаде здания, строительство новых входов-выходов, возведение или демонтаж перегородок внутри помещения - эти и другие работы могут быть необходимыми для обустройства магазина и требуют обязательного согласования в государственных органах.

Процедура согласования перепланировки имеет ряд особенностей. В статье расскажем какие этапы нужно будет пройти и какие документы понадобятся для обращения в ведомства.

Законодательная база для согласования перепланировки

Основные нормативные акты, регулирующие одобрение перепланировки в многоквартирных жилых домах по г. Москва, это:

· Глава 4 Жилищного кодекса РФ. Здесь даются основные понятия, список нужных документов. В общих чертах описан алгоритм действий.

· Постановление Правительства Москвы N 508-ПП о перепланировке в жилых домах. Этот нормативный акт имеет практическое значение. В нем уже детально прописаны этапы согласования, а также требования к проектной и технической документации.

· Обзор судебной практики по спорам, связанным с перепланировкой от 13.12.2023 г. Важный акт. Он устанавливает возможность узаконить начатые или уже проведенные изменения.

Но вам, как собственнику бизнеса, нет необходимости изучать законодательство и искать оптимальные решения для подготовки объекта под магазин. Мы объединили теорию и собственный опыт и изложили все, что может иметь для вас значение касательно перепланировки, в этой статье.

Понятие перепланировки

Жилищный кодекс РФ определяет перепланировку как:

· изменение границ и площади такого помещения,

· образование новых помещений,

· изменение его внутренней планировки.

Проще говоря, это любые изменения прежде зарегистрированного плана помещения.

Поскольку мы говорим о перепланировке под магазин, то здесь не обойтись как минимум без устройства пандуса, обновления входной группы (для привлечения клиентов и наращивания прибыли) и размещения внешнего блока систем вентиляции. Все эти работы относятся к перепланировке помещения.

Важно, что все правки границ объекта должны быть обязательно внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого готовится проект перепланировки, разрабатывается пакет документов и проводится согласование всех строительных работ в государственных органах. Вот куда нужно будет обратиться:

· ФГУЗ «Центр гигиены по г. Москва» (Роспотребнадзор);

· Департамент культурного наследия Москвы (если МКД, в котором планируется магазин, является памятником архитектуры);

· Собрание собственников жилых помещений (если затрагиваются места общего пользования, например, коридоры и фасад);

· МосгорБТИ;

· Департамент городского имущества г. Москвы (если помещение находится в собственности города);

· ГБУ «Экспертный центр» (если требуется согласование ранее выполненной перепланировки или затрагиваются несущие конструкции дома).

Получив заключения необходимых учреждений, можно подавать заявку в Мосжилинспекцию, которая и принимает решение о согласовании перепланировки помещения.

Стадии согласования

Условно весь процесс согласования перепланировки можно разделить на следующие этапы:

· получение разрешения на перепланировку;

· действия после завершения ремонтных работ, в том числе внесение изменений в ЕГРН.

Рассмотрим каждый из них отдельно.

Подготовка пакета документов и подача заявления

Первым делом запрашиваем исходные документы на помещение - выписку из ЕГРН, технический паспорт. Также запрашиваются документы технической инвентаризации БТИ. К ним есть определенные требования — это актуальность сведений не более 5 лет и отсутствие «красных линий». Привести документы в порядок нужно до подачи в Мосжилинспекцию. Такая необходимость выявляется довольно часто, и мы помогаем решить эти вопросы.

На основе этих документов изготавливается проект перепланировки. Это специальный документ, разработанный инженерами-проектировщиками, в котором описываются все запланированные работы. Разработкой проекта перепланировки может заниматься только компания с допуском СРО.

Эксперты компании «Смарт Вэй» изготовят проект перепланировки помещения, соответствующий всем требованиям законодательства. Кроме того, мы возьмем на себя весь объем работ по согласованию перепланировки на вашем объекте: от разработки технической документации до регистрации изменений в Росреестре.

Параллельно с проектом готовится техническое заключение. Это документ о реальном состоянии здания. Его цель - оценить, не ухудшится ли состояние дома после проведения задуманного ремонта. Специалисты дают заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Если затрагиваются несущие конструкции и фасад, то техническое заключение готовят авторы проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». Если нет, любая проектная организация.

Мнение эксперта. Конечно, удобнее, если всей документацией занимается одна организация. Так что, если не изменяются фасад и несущие конструкции, рекомендуем поручить изготовление технического заключения организации, которая разрабатывает проект.

Следующий шаг - обращение за заключением в ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Это обязательный документ при согласовании перепланировки, поскольку речь идет о многоквартирном доме. Ведомство проверит, не нарушат ли грядущие изменения санитарно-эпидемиологические нормы. Крайне важно удостовериться, что перепланировка не скажется отрицательно на жильцах многоквартирного дома. Специалисты изучат документацию (проект, правоустанавливающие документы, полномочия заявителя). А еще они осмотрят объект.

Получение согласия собственников многоквартирного дома

Закон говорит, что общее собрание собственников по согласованию перепланировки проводится лишь в том случае, если затрагивается общее имущество собственников квартир. К примеру, создание нового входа, сооружение пандуса, козырька над крыльцом, и даже установка систем кондиционирования на фасад здания.

Поскольку мы рассматриваем перепланировку помещения под магазин, то создание пандуса и размещение внешнего блока системы вентиляции на фасад дома - неизбежно. Следовательно, и проведение собрания собственников жилья для получения их разрешения - обязательно. Итак, это список обязательных разрешений, которые необходимо дополучить до подачи документации в Мосжилинспекцию.

Нужны ли заключения других ведомств определяется в каждом случае индивидуально. Обычно мы заранее определяем объем работ, документов и список госорганов, разрешения которых нужно получить, и работаем по плану, который представили клиенту во время обсуждения предложения по услугам. Специалисты «Смарт Вэй» избавят вас изнурительного хождения по инстанциям. Действуя по доверенности, мы подготовим и подадим нужные документы и проконтролируем процесс получения справок, выписок и решений в каждом ведомстве.

После согласования проекта во всех нужных госорганах можно подавать заявление в Мосжилинспекцию. Заполняется заявление в электронной форме на портале госуслуг г. Москвы — это прописано в Постановлении Правительства Москвы N 508 - ПП. К заявлению прикладываются:

· выписка из ЕГРН, если заявитель - собственник, или договор аренды - если заявитель является арендатором.

· Доверенность, если действует представитель. Наши клиенты оформляют нотариальную доверенность на все виды деятельности, которые возможны в рамках согласования перепланировки. Поручив работу нам, вы полностью освободите себя от этой задачи и сможете сфокусироваться на бизнесе.

· Документы технической инвентаризации.

· Проект перепланировки.

· Техническое заключение.

В этот перечень могут входить и другие документы, в зависимости от характера работ и состояния здания.

Подтверждение завершения строительных работ

Мосжилинспекция выдает решение через 20-30 рабочих дней. На выполнение строительных работ отводится 12 месяцев, которые можно продлить еще на полгода. Итого, 18 месяцев на ремонт. После завершения строительных работ заявителю нужно:

· обратиться за изготовлением техплана и направить его в Мосжилинспекцию;

· уведомить Мосжилинспекцию о завершении работ.

Отметим, что если проводится перепланировка не в помещениях МКД, то нужно оформлять технический план здания или помещения.

После получения техплана Мосжилинспекция в течение 10 дней подписывает акт о перепланировке. Полное название документа - “Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме”. Для этого сотрудники Мосжилинспекции и МосгорБТИ приедут к вам на объект и сверят, соответствуют ли фактические изменения плану перепланировки.

И, наконец, финальный шаг в процессе оформления перепланировки помещения - регистрация изменений в Росреестре. От нас не требуется каких - либо действий. Мосжилинспекция сама направит техплан в Росреестр и уведомит об этом заявителя. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что перепланировка считается законной и завершенной с момента внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Отказ Мосжилинспекции

Не всегда Мосжилинспекция дает положительный ответ на согласование перепланировки. Возможны приостановка или отказ. В случае приостановки у нас есть 90 дней для исправления ошибок или предоставления недостающих документов. Затем процесс согласования продолжается в установленном порядке.

А что делать в случае отказа? Бывает, что есть смысл обжаловать отказ Мосжилинспекции в суде. И тогда решение суда в пользу заявителя будет являться основанием для регистрации перепланировки в Росреестре.

Для клиентов «Смарт Вэй»

Так выглядит примерный план действий при согласовании перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме. Для наших же клиентов план выглядит так:

· подписываем договор со «Смарт Вэй» на сопровождение согласований перепланировки под ключ.

· оформляем доверенность и получаем все документы, какие есть на объект;

· получаем выписку из ЕГРН через срок от 2 месяцев.

Возможна и легализация начатой или проведенной перепланировки. В случае, если вы уже начали или даже фактически завершили перепланировку, вы можете ее узаконить. ЖК РФ дает такую возможность, а обзор судебной практики ее подтверждает. Физически это все те же самые действия, что и при согласовании, за исключением разработки проекта перепланировки, поскольку в нем уже нет особого смысла.

Порядок проведения легализации

«Главным» документом для легализации перепланировки будет техническое заключение. Когда перепланировка выполнена без проекта, обязательно проводится обследование несущих конструкций, оценивается их состояние и безопасность. А выводы описываются в техническом заключении. Итак, процесс «узаконивания» перепланировки выглядит так:

· Готовится техническое заключение.

· Согласовывается в ГБУ «Экспертный центр». Так подтверждается, что произведение работы не угрожают жизни и здоровью граждан;

· С остальными документами на объект подается в Мосжилинспекцию.

Далее будет тот же самый порядок действий:

· Подписание акта

· Изготовление и направление техплана в Мосжилинспекцию

· Регистрация изменений в Росреестре.

Однако до подписания акта (полное название - «Акт о завершенном переустройстве и(или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и(или) перепланировки в многоквартирном доме, если такое решение требуется») Мосжилинспекция может назначить вам штраф.

Не стоит его пугаться. Это не самое неприятное последствие. После него без проблем может следовать подписание акта, а значит, и продолжение процедуры регистрации перепланировки.

Ответственность за незаконную перепланировку

Однако есть и более опасные риски несогласованной перепланировки:

· Предписание вернуть все в исходное положение (чревато огромными убытками для вас);

· Взыскание ущерба в пользу пострадавших лиц (также убытки);

· Невозможность осуществления сделок (вы не сможете продать или сдать на долгий срок данное помещение).

Масштаб трагедии зависит от того, какие работы вы производите/произвели и не несут ли они угрозу жизни и здоровью людей.

Выводы

Мы понимаем, что любой простой помещения — это убытки для бизнеса. И конечно, вы стремитесь начать строительные работы как можно раньше. Однако, исходя из многолетнего опыта работы, мы рекомендуем все же приступать к работам по согласованному проекту. И вот почему:

· Проект разрабатывается специалистами - проектировщиками с учетом установленных норм и правил. И уже на этапе разработки профессионалы подскажут, что можно делать, а что нельзя.

· Кроме того, проект, который не согласовывает Мосжилинспекция, всегда можно отредактировать. А вот стены, которые вы уже возвели или, наоборот, сломали, исправить сложно.

· Работая со специалистами, вы не снесете несущие конструкции, создав угрозу обвала и не будете использовать материалы, запрещенные в отделке фасадов, утвержденных постановлением правительства Москвы N651-ПП.

· Избежите таких неприятных последствий, как штраф или предписание восстановить исходное состояние помещения.

Поэтому, если вы хотите соблюсти все процедуры, которые установлены законом, и не хотите терпеть убытки из-за долгого ожидания, обращайтесь в ООО «Смарт Вэй».

Наши специалисты проведут согласование максимально качественно и быстро, чтобы ваш бизнес начал приносить доход как можно быстрее. Также мы оформим начатую или уже проведенную перепланировку в административном или судебном порядке.

Кейсы

Наш опыт работ подтвержден успешными кейсами оформления перепланировки помещений в многоквартирных домах:

· Устройство тамбура (для уменьшения расходов на отопление);

· Выделение небольшой части помещения под магазин (для сдачи в аренду);

· Раздел большого нежилого помещения на 3 маленьких (для сдачи в аренду);

· Узаконение антресоли (для увеличения полезной площади помещения);

· Устройство входной группы продуктового магазина (для привлечения потока клиентов);

· Разработка вариантов раздела нежилого помещения (для выгодной сдачи в аренду);

· Обжалование решения МЖИ в суде и регистрация изменений на основании решения суда (мы любим сложные дела).

Специалисты компании «Смарт Вэй» имеют высокую квалификацию и допуски. И это дает нам возможность изготавливать всю проектную документацию для согласования перепланировки в сроки до 14 дней. Также мы уже более 10 лет взаимодействуем с МЖИ и знаем все нюансы согласований, чтобы исключить любые основания для приостановки или отказа в согласовании.

Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https://smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup .