Рынок московских квартир встал

Владельцы квартир, которые поднимали цены в последнее время, сейчас не могут их продать: шквал звонков закончился, никто не бежит покупать сломя голову — так описывает один из московских риэлторов ситуацию на рынке. Ажиотажа уже нет, рынок более или менее стабилизировался: все, кто хотел пристроить деньги, инвестировав в квартиры, уже сделали это, согласен президент «Бест-недвижимости» Григорий Полторак.

В декабре прошлого года в Москве был ажиотажный спрос на вновь построенное жилье — продавцы не успевали переписывать ценники вслед за меняющимся курсом рубля. Обращений так много, что в офисах продаж выстраиваются очереди, рассказывал представитель «Мортона». Такая же ситуация была на вторичном рынке, хотя продавцы пытались привязывать цены к долларам. «Декабрьская паника была связана с ростом курса доллара, перекладываться в него было уже поздно, и люди начали покупать недвижимость, чтобы сохранить сбережения», — объясняет исполнительный директор «Миэль — сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. Спрос подстегнуло, по его словам, и подорожание кредитов: те, кому одобрили ипотеку, бросились искать квартиру.

Теперь ситуация изменилась. Если осенью 2014 г. на рынке было изобилие квартир — в среднем около 55 000 уникальных предложений, то сейчас — менее 37 000 (см. график), говорит Шленов. Часть квартир удалось продать, в части случаев владельцы отказались от планов продажи, так как не знают, что делать с деньгами. Предложение сильно сузилось, подтверждает Полторак: многие продавцы стали снимать объекты с продажи, особенно те, кто «мыслит в долларах», — речь идет о дорогих квартирах, которые до падения рубля оценивались в $1 млн и выше.

Средний срок экспозиции увеличился с 64 дней в декабре до 72 сейчас, говорит руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов. Но это не очень показательная динамика, оговаривается он: многие стали привязывать стоимость жилья к доллару, из-за этого срок продажи удлиняется. С этим же он связывает и средний рост стоимости квартир. «За январь рост [цен] на 3,7%. Но мы не говорим, что цены выросли: просто на рынке остались объекты подороже», — уточняет Шленов. Чаще стали встречаться, по его словам, альтернативные предложения (продажа одной квартиры в увязке с покупкой другой): новых предложений все меньше, а «слой покупателей, пытающихся улучшить жилищные условия, постоянен» и колебания рынка на них влияют меньше.

На вторичном рынке серьезный спад, а в новостройках с завышенными ценами продажи встали, свидетельствует заместитель гендиректора компании Est-a-Tet Владислав Луцков. «Ажиотажный декабрьский спрос прошел. Очевидно, что рынок испытывает не лучшие времена», — говорит представитель группы компаний МИЦ Ольга Новицкая. Продажи в январе 2015 г. были уже хуже, чем в январе прошлого года, добавляет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». В первую очередь раскупается жилье в готовых проектах или с высокими темпами строительства.

Покупатели стали внимательнее относиться к покупкам и выбирают объекты не спеша, продолжает Алтухов. Условия на рынке в этом году будет диктовать покупатель и компании, безусловно, будут бороться за него, уверен Луцков. Некоторые клиенты, по его словам, отложили покупку до середины 2015 г. в расчете на снижение цен. Впрочем, обсуждать снижение цен девелоперы пока не готовы. «Рублевые цены будут стремиться отыграть валютные колебания и расти, в том числе за счет продвижения проектов по стадиям готовности», — прогнозирует Алтухов. Но резкого роста цен точно не будет, они будут меняться в пределах инфляции, считает он.

Падение спроса связано прежде всего с ипотекой, выдача которой сократилась «в разы, если не на порядок», не сомневается аналитик БКС Марат Ибрагимов. В 2014 г. доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков достигала 40%, а по некоторым объектам — 80%. Сейчас ипотечные сделки единичны, говорят риэлторы. Вторая причина падения спроса — сокращение доходов населения, третья — ожидания снижения цен на недвижимость, продолжает Ибрагимов. «Многие люди, которые не поддались панике и не приобрели жилье в декабре, понимают, что торопиться сейчас не стоит», — резюмирует он.