Доля пустующих площадей в торговых центрах утроилась | Анализ рынков

Дата публикации: 02.02.2015
Раздел: Анализ рынков

В этом году, по оценке аналитиков, из-за проблем с заполняемостью на рынок инвесторы смогут вывести только половину заявленных площадей, да и те будут полупустыми.

Торговые центры не могут найти арендаторов и вынуждены открываться полупустыми, заявили «Известиям» в международной компании Cushman & Wakefield, которая занимается консалтингом и подбором арендаторов. В специализирующейся на коммерческой недвижимости брокерско-исследовательской компании «Магазин магазинов» посчитали, что доля свободных площадей в сегменте торговых центров почти утроилась до 8,5%.

— Cейчас это реальность рынка — большая часть открытий ТЦ происходит при большом количестве неработающих магазинов галереи. Статистика следующая: на конец 2014 года общая площадь пустующих секций в ТЦ — около 400 тыс., 8,5% от объема рынка. Это очень много, почти в три раза больше, чем на конец 2013 года, — говорит Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов».

Зачастую в торговых центрах работают только якорные арендаторы — гипермаркеты, и встает вопрос, считать их открытыми или еще нет, отметила Лада Белайчук, начальник отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield. Так, в Москве в 2015 году открылся ТЦ «Кунцево Плаза», в котором работали только «Ашан» и «Эльдорадо». Как уточнила Белайчук, при общей площади торгового центра в 65 тыс. кв. м площадь двух гипермаркетов составляет максимум 10 тыс. квадратов.

— В «Авиапарке» (один из крупнейших ТЦ в Европе, площадью 390 тыс. кв. м, открылся в ноябре 2014 года) пока очень много пустых помещений. Собственники говорят, что там подписаны договоры, просто арендаторы еще не заехали, но он открылся пустой. Та же история с ТЦ «Водный» на Водном стадионе в Москве — пустует половина площадей, если не больше. Аналогичная ситуация в регионах. «Галерея Новосибирск» открылась, когда в ней работал только якорный арендатор, не заполнен «Космомол» в Иркутске, в Иваново открылся ТЦ «Ясень» площадью 25 тыс. кв. м, но там работает только продуктовый ритейлер «Лента». В «Ритейл-парке 007-М7», площадью 77,4 тыс. кв. м (Ногинск) открылось только Metro и скоро откроется OBI, — приводит примеры Белайчук.

В этом году ситуация не изменится: по оценкам Cushman & Wakefield из заявленных к вводу 3,7 млн кв. м (это около 60 торговых центров), реально выйдет на рынок только половина площадей. Часть этих моллов (где-то на 800 тыс. кв. м), планировали открыть еще в 2014 году, но открытие отложено. Далее, в тех торговых центрах, что откроются, скорее всего, площади вряд ли будут заполнены более чем на 50%, — считает Белайчук.

Васюткин подтвердил этот негативный прогноз. По его словам, арендаторы сейчас берут мораторий на выход на отделку и открытие в практически готовых ТЦ.

— Надеемся, что будут и исключения: в 2015 году в Москве запланировано открытие нескольких знаковых объектов, ситуация с заполняемостью по которым будет лучше, чем у остальных. Речь не идет про докризисные 80–85%, но 50% уже будет неплохо, — описывает дальнейший ход событий Васюткин.

По оценке Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, суммарная доля функционирующих магазинов на момент открытия объектов в 2014 году составляла не более 30–50%. Открытие торговых центров с неработающими магазинами, как он считает, позволяло девелоперу не нарушать обязательства по срокам открытия перед арендаторами.

— Техническое открытие торговых центров в ситуации стагнации рынка — необходимая процедура, поскольку позволяет выполнить обязательства сторон по инвестиционному контракту. То обстоятельство, что ТЦ при этом практически пуст или арендаторы покидают его, как поле боя, вскоре после открытия, не является де-юре подсудным делом и регулируется форс-мажорными обстоятельствами, — согласна с ним Екатерина Крылова, директор московского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). — Сложившаяся ситуация связана с тем, что инвесторы не готовы рассматривать в качестве арендаторов кого-либо, кроме, например, fashion-операторов, сетевых супермаркетов, традиционно снимающих крупные площади. Но список таких мегабрендов ограничен и разобран уже существующими ТЦ.

— Всё больше арендаторов еще со II-III квартала 2014 года начали в неофициальных беседах сообщать о пересмотре планов по развитию. К концу года крупные якорные арендаторы тоже стали более тщательно подходить к вопросу выбора площадей, — рассказал Павел Анисимов, замдиректора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci. — Связано это с тем, что покупательская способность населения падает, в след за ней и обороты ритейлеров, в то же время стоимость аренды, эксплуатации и прочих расходов в лучшем случае остаются неизменными.

Представители собственно торговых центров, как правило, уходят от ответов или отказываются комментировать сложившуюся ситуацию. Так, в ЗАО «Авиапарк», занимающемся управлением одноименного торгового комплекса, сообщили, что количество арендаторов является конфиденциальной информацией. В компании Jones Lang LaSalle, которая оказывает «Авиапарку» услуги по брокериджу, «Известиям» заявили, что ТЦ уже заполнен на 85%.